La cedolare secca 2026 resta la scelta fiscale più usata da chi affitta un immobile in Italia. È un’imposta sostitutiva: al posto di IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo, il proprietario paga una sola aliquota fissa sul canone incassato. Semplice, prevedibile e spesso più leggera della tassazione ordinaria.
Quest’anno però qualcosa è cambiato. La Legge di Bilancio 2026 ha ritoccato gli scaglioni IRPEF e ha riscritto le regole per gli affitti brevi. Di conseguenza, il confronto tra cedolare e tassazione ordinaria va rifatto da capo. In questa guida vediamo le aliquote in vigore, come si esercita l’opzione, quanto si risparmia davvero e in quali casi conviene invece restare sul regime ordinario. — Aura
Che cos’è la cedolare secca e come funziona
La cedolare secca è un regime facoltativo introdotto dal decreto legislativo 23/2011. Il proprietario che la sceglie paga un’imposta sostitutiva calcolata sul canone annuo pattuito, senza alcuna deduzione di spese.
La base imponibile è il canone lordo indicato nel contratto. Non si applica l’abbattimento forfettario del 5% previsto invece nella tassazione IRPEF ordinaria. In compenso il reddito non entra nel calcolo dell’IRPEF e non fa scattare addizionali regionali e comunali.
Chi può usarla? Solo le persone fisiche che affittano fuori dall’esercizio di impresa, arti o professioni. L’immobile deve appartenere a una categoria catastale abitativa (da A/1 ad A/11, escluso A/10) e può essere affittato insieme alle pertinenze, come box o cantina.
Restano invece fuori le locazioni di immobili commerciali, gli affitti effettuati da società e i contratti stipulati con conduttori che agiscono nell’esercizio di un’attività di impresa.
Le aliquote della cedolare secca 2026
Nel 2026 convivono più aliquote, a seconda del tipo di contratto e del numero di immobili affittati. È il punto in cui si concentrano quasi tutti gli errori, quindi conviene procedere con ordine.
Canone libero: 21%
È l’aliquota ordinaria. Si applica ai classici contratti 4+4 a canone libero e, in generale, a tutte le locazioni abitative che non rientrano nei casi agevolati. Il calcolo è immediato: 21% del canone annuo incassato.
Canone concordato: 10%
L’aliquota scende al 10% per i contratti a canone concordato (tipicamente 3+2) stipulati nei comuni ad alta tensione abitativa, oltre che per i contratti transitori e per quelli destinati agli studenti universitari nelle stesse aree.
Attenzione a un dettaglio che costa caro: per applicare il 10% serve l’attestazione di rispondenza rilasciata da una delle associazioni firmatarie dell’accordo territoriale, salvo il caso in cui il contratto sia stato assistito dalle associazioni stesse. Senza attestazione, in caso di controllo, l’aliquota torna al 21%.
Affitti brevi: 21%, 26% e 30%
Qui sta la novità più rilevante. La Legge di Bilancio 2026 (legge 199 del 30 dicembre 2025) ha introdotto un sistema di aliquote crescenti in base al numero di unità immobiliari destinate alle locazioni brevi, cioè ai contratti di durata non superiore a 30 giorni.
- 21% sui redditi di una unità immobiliare, scelta dal contribuente in dichiarazione dei redditi;
- 26% sui redditi di una seconda unità immobiliare;
- 30% sui redditi della terza e della quarta unità.
La scelta di quale immobile tassare al 21% si fa ogni anno in dichiarazione e non è vincolante per gli anni successivi. In pratica conviene assegnare l’aliquota più bassa all’appartamento che genera il canone annuo più alto.
La stessa legge ha inoltre abbassato da quattro a due il numero massimo di appartamenti gestibili in forma non imprenditoriale. Oltre questa soglia scatta la presunzione di attività d’impresa, con obbligo di partita IVA. Il coordinamento tra questa soglia e l’aliquota del 30% prevista per la terza e quarta unità è tuttora oggetto di chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate: se ti trovi in questa situazione, parlane con un commercialista prima di compilare la dichiarazione.
Ricorda infine due adempimenti ormai obbligatori per gli affitti brevi: il CIN, il codice identificativo nazionale da esporre e da indicare in ogni annuncio, e la ritenuta del 21% a titolo di acconto operata dagli intermediari e dai portali che incassano i canoni per tuo conto.
Le aliquote a confronto in una tabella
| Tipo di contratto | Aliquota 2026 | Condizione |
|---|---|---|
| Canone libero (4+4) | 21% | Regime ordinario della cedolare |
| Canone concordato (3+2) | 10% | Comuni ad alta tensione abitativa, con attestazione |
| Transitorio e studenti universitari | 10% | Nei comuni ad alta tensione abitativa |
| Affitto breve, 1ª unità | 21% | Unità scelta in dichiarazione |
| Affitto breve, 2ª unità | 26% | Novità Legge di Bilancio 2026 |
| Affitto breve, 3ª e 4ª unità | 30% | Da coordinare con la soglia di impresa |
Cosa si risparmia e cosa si perde
Il vantaggio non si esaurisce nell’aliquota. Scegliendo la cedolare secca il proprietario evita anche l’imposta di registro annuale (2% del canone, di regola divisa a metà con l’inquilino) e l’imposta di bollo sul contratto. Su un canone da 9.000 euro l’anno sono circa 90 euro di registro risparmiati, più il bollo.
Inoltre il canone non concorre a formare il reddito complessivo. Questo significa niente addizionali regionali e comunali su quella somma e, in molti casi, nessuno scivolamento verso lo scaglione IRPEF superiore.
Ci sono però due rinunce da mettere in conto. La prima: per tutta la durata dell’opzione non puoi aggiornare il canone, nemmeno con l’adeguamento ISTAT. Con un’inflazione anche moderata, su un contratto lungo l’erosione si sente.
La seconda: non puoi dedurre né detrarre alcuna spesa da quel reddito. Chi sostiene lavori importanti sull’immobile, oppure chi ha molte detrazioni da recuperare e poca IRPEF su cui farlo, deve valutare bene. Un reddito escluso dal calcolo può ridurre lo spazio per far valere le detrazioni.
Un effetto collaterale spesso trascurato riguarda l’ISEE e le agevolazioni collegate al reddito complessivo: il canone assoggettato a cedolare viene comunque considerato in diverse verifiche, quindi non si tratta di un reddito “invisibile”.
Calcolatore: cedolare secca o IRPEF ordinaria?
Il confronto dipende dal tuo scaglione IRPEF. Nel 2026 le aliquote sono tre: 23% fino a 28.000 euro, 33% da 28.001 a 50.000 euro e 43% oltre i 50.000 euro. Il taglio di due punti sul secondo scaglione è arrivato proprio con la Legge di Bilancio 2026.
Usa il calcolatore qui sotto per una stima. Inserisci il canone annuo, gli altri redditi imponibili e l’aliquota delle addizionali del tuo comune (in media tra l’1,5% e il 2,5%).
Il risultato mostra un pattern ricorrente. Con altri redditi bassi e canone modesto la differenza è contenuta. Man mano che sali di scaglione, invece, il vantaggio della cedolare secca cresce rapidamente.
Come si esercita l’opzione: modello RLI e raccomandata
L’opzione si esercita con il modello RLI, in sede di registrazione del contratto oppure entro il termine di versamento dell’imposta di registro per le annualità successive. Puoi anche entrare e uscire dal regime di anno in anno.
C’è però un passaggio che molti proprietari dimenticano, ed è quello che fa saltare l’opzione più spesso. Prima di esercitarla devi comunicare la scelta all’inquilino con raccomandata con ricevuta di ritorno (o PEC, se il conduttore ne è titolare).
La comunicazione deve contenere due elementi: la scelta di applicare la cedolare secca e la rinuncia, per tutta la durata dell’opzione, ad aggiornare il canone, compreso l’adeguamento ISTAT. Una raccomandata che non menziona la rinuncia all’ISTAT è considerata inefficace.
Conserva la ricevuta di ritorno insieme al contratto. In caso di verifica è la prova che l’opzione è stata validamente esercitata.
Quando si paga: acconto, saldo e codici tributo
La cedolare secca si versa con modello F24, seguendo le stesse scadenze dell’IRPEF. L’acconto è pari al 100% dell’imposta dovuta per l’anno precedente e non è dovuto nel primo anno di applicazione del regime.
- Se l’acconto supera 257,52 euro, si versa in due rate: il 40% entro il 30 giugno e il restante 60% entro il 30 novembre.
- Se l’acconto è compreso tra 51,66 e 257,52 euro, si versa in un’unica soluzione entro il 30 novembre.
- Sotto i 51,65 euro l’acconto non è dovuto.
I codici tributo da indicare in F24 sono tre: 1840 per la prima rata di acconto, 1841 per la seconda rata o per l’acconto in unica soluzione e 1842 per il saldo.
Quando conviene davvero la cedolare secca 2026
In linea generale la convenienza aumenta con il reddito. Ecco i casi tipici in cui l’opzione ha senso.
- Hai altri redditi sopra i 28.000 euro. Il canone verrebbe tassato al 33% o al 43%, più addizionali: il 21% è quasi sempre più conveniente.
- Affitti a canone concordato. Con il 10% la tassazione ordinaria non regge quasi mai il confronto.
- Vuoi prevedibilità. Sai in anticipo quanto pagherai, senza sorprese legate alle addizionali locali.
- Il contratto è breve o l’inflazione è bassa. La rinuncia all’ISTAT pesa poco.
Il regime ordinario può invece restare preferibile in alcune situazioni specifiche.
- Hai redditi complessivi molto bassi. Con il primo scaglione al 23% e l’abbattimento del 5%, la distanza dal 21% si assottiglia.
- Hai molte detrazioni da sfruttare. Se l’IRPEF lorda è insufficiente, escludere il canone dal reddito può farti perdere detrazioni.
- Prevedi rincari significativi. Su un contratto lungo, l’impossibilità di adeguare il canone all’inflazione può costare più dell’imposta risparmiata.
Cinque errori da evitare
- Dimenticare la raccomandata all’inquilino. Senza quella comunicazione l’opzione è inefficace.
- Applicare il 10% senza attestazione. Nei contratti concordati non assistiti l’attestazione è indispensabile.
- Aggiornare comunque il canone all’ISTAT. È incompatibile con il regime e può farlo decadere.
- Sbagliare l’aliquota sugli affitti brevi. Dal 2026 il numero di unità cambia il conto.
- Saltare l’acconto. Il primo anno non è dovuto, ma dal secondo sì: dimenticarlo porta sanzioni e interessi.
Le fonti ufficiali da consultare
Prima di decidere, verifica sempre i dati alla fonte. La sezione dedicata dell’Agenzia delle Entrate sulla cedolare secca contiene la guida aggiornata, il modello RLI e le istruzioni operative. Per il testo della Legge di Bilancio 2026 puoi consultare la banca dati Normattiva, mentre i dati sull’inflazione utili a valutare la rinuncia all’ISTAT sono pubblicati dall’ISTAT.
Se stai mettendo a punto la tua dichiarazione, sul sito trovi anche la guida al 730 precompilato 2026 e alle detrazioni meno conosciute e l’approfondimento sui bonus casa 2026, utile se sull’immobile affittato hai in programma dei lavori.
In sintesi
La cedolare secca 2026 conferma il 21% sui canoni liberi e il 10% su quelli concordati, ma cambia volto sugli affitti brevi con la scala 21%–26%–30% e con la nuova soglia delle due unità. Il confronto con l’IRPEF va rifatto ogni anno, perché dipende dal tuo scaglione e dalle detrazioni che hai a disposizione.
Il consiglio pratico è semplice: fai due conti prima di firmare o rinnovare, controlla di aver inviato la raccomandata e segna in agenda le scadenze di giugno e novembre. Sono tre gesti che valgono qualche centinaio di euro l’anno.
Questo articolo ha finalità puramente informative e divulgative e non costituisce consulenza fiscale o finanziaria personalizzata. Le aliquote, le soglie e le scadenze indicate sono aggiornate ad agosto 2026 e possono cambiare: verifica sempre i dati sulle fonti ufficiali citate e valuta la tua situazione con un professionista abilitato. Per maggiori informazioni consulta il Disclaimer Finanziario.