La cedolare secca 2026 resta la scelta fiscale più usata da chi affitta un immobile in Italia. È un’imposta sostitutiva: al posto di IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo, il proprietario paga una sola aliquota fissa sul canone incassato. Semplice, prevedibile e spesso più leggera della tassazione ordinaria.
Quest’anno però qualcosa è cambiato. La Legge di Bilancio 2026 ha ritoccato gli scaglioni IRPEF e ha riscritto le regole per gli affitti brevi, quindi il confronto tra cedolare e tassazione ordinaria va rifatto da capo. E c’è una data vicina da segnare: il 30 novembre 2026, termine per la seconda rata dell’acconto. In questa guida trovi le aliquote aggiornate, un calcolatore, tre casi a confronto con numeri reali e le scadenze da rispettare. — Aura
Che cos’è la cedolare secca e come funziona
La cedolare secca è un regime facoltativo introdotto dal decreto legislativo 23/2011. Il proprietario che la sceglie paga un’imposta sostitutiva calcolata sul canone annuo pattuito, senza alcuna deduzione di spese.
La base imponibile è il canone lordo indicato nel contratto. Non si applica l’abbattimento forfettario del 5% previsto invece nella tassazione IRPEF ordinaria. In compenso il reddito non entra nel calcolo dell’IRPEF e non fa scattare addizionali regionali e comunali.
Chi può usarla? Solo le persone fisiche che affittano fuori dall’esercizio di impresa, arti o professioni. L’immobile deve appartenere a una categoria catastale abitativa (da A/1 ad A/11, escluso A/10) e può essere affittato insieme alle pertinenze, come box o cantina.
Restano invece fuori le locazioni di immobili commerciali, gli affitti effettuati da società e i contratti stipulati con conduttori che agiscono nell’esercizio di un’attività di impresa.
Le aliquote della cedolare secca 2026
Nel 2026 convivono più aliquote, a seconda del tipo di contratto e del numero di immobili affittati. È il punto in cui si concentrano quasi tutti gli errori, quindi conviene procedere con ordine.
Canone libero: 21%
È l’aliquota ordinaria. Si applica ai classici contratti 4+4 a canone libero e, in generale, a tutte le locazioni abitative che non rientrano nei casi agevolati. Il calcolo è immediato: 21% del canone annuo incassato.
Canone concordato: 10%
L’aliquota scende al 10% per i contratti a canone concordato (tipicamente 3+2) stipulati nei comuni ad alta tensione abitativa, oltre che per i contratti transitori e per quelli destinati agli studenti universitari nelle stesse aree.
Attenzione a un dettaglio che costa caro: per applicare il 10% serve l’attestazione di rispondenza rilasciata da una delle associazioni firmatarie dell’accordo territoriale, salvo il caso in cui il contratto sia stato assistito dalle associazioni stesse. Senza attestazione, in caso di controllo, l’aliquota torna al 21%.
Affitti brevi: 21%, 26% e 30%
Qui sta la novità più rilevante. La Legge di Bilancio 2026 (legge 199 del 30 dicembre 2025) ha introdotto un sistema di aliquote crescenti in base al numero di unità immobiliari destinate alle locazioni brevi, cioè ai contratti di durata non superiore a 30 giorni.
- 21% sui redditi di una unità immobiliare, scelta dal contribuente in dichiarazione dei redditi;
- 26% sui redditi di una seconda unità immobiliare;
- 30% sui redditi della terza e della quarta unità.
La scelta di quale immobile tassare al 21% si fa ogni anno in dichiarazione e non è vincolante per gli anni successivi. In pratica conviene assegnare l’aliquota più bassa all’appartamento che genera il canone annuo più alto.
La stessa legge ha inoltre abbassato da quattro a due il numero massimo di appartamenti gestibili in forma non imprenditoriale. Oltre questa soglia scatta la presunzione di attività d’impresa, con obbligo di partita IVA. Il coordinamento tra questa soglia e l’aliquota del 30% prevista per la terza e quarta unità è tuttora oggetto di chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate: se ti trovi in questa situazione, parlane con un commercialista prima di compilare la dichiarazione.
Ricorda infine due adempimenti ormai obbligatori per gli affitti brevi: il CIN, il codice identificativo nazionale da esporre e da indicare in ogni annuncio, e la ritenuta del 21% a titolo di acconto operata dagli intermediari e dai portali che incassano i canoni per tuo conto.
Le aliquote a confronto in una tabella
| Tipo di contratto | Aliquota 2026 | Condizione |
|---|---|---|
| Canone libero (4+4) | 21% | Regime ordinario della cedolare |
| Canone concordato (3+2) | 10% | Comuni ad alta tensione abitativa, con attestazione |
| Transitorio e studenti universitari | 10% | Nei comuni ad alta tensione abitativa |
| Affitto breve, 1ª unità | 21% | Unità scelta in dichiarazione |
| Affitto breve, 2ª unità | 26% | Novità Legge di Bilancio 2026 |
| Affitto breve, 3ª e 4ª unità | 30% | Da coordinare con la soglia di impresa |
Cosa si risparmia e cosa si perde
Il vantaggio non si esaurisce nell’aliquota. Scegliendo la cedolare secca il proprietario evita anche l’imposta di registro annuale (2% del canone, di regola divisa a metà con l’inquilino) e l’imposta di bollo sul contratto. Su un canone da 9.000 euro l’anno sono circa 90 euro di registro risparmiati, più il bollo.
Inoltre il canone non concorre a formare il reddito complessivo. Questo significa niente addizionali regionali e comunali su quella somma e, in molti casi, nessuno scivolamento verso lo scaglione IRPEF superiore.
Ci sono però due rinunce da mettere in conto. La prima: per tutta la durata dell’opzione non puoi aggiornare il canone, nemmeno con l’adeguamento ISTAT. Con un’inflazione anche moderata, su un contratto lungo l’erosione si sente.
La seconda: non puoi dedurre né detrarre alcuna spesa da quel reddito. Chi sostiene lavori importanti sull’immobile, oppure chi ha molte detrazioni da recuperare e poca IRPEF su cui farlo, deve valutare bene. Un reddito escluso dal calcolo può ridurre lo spazio per far valere le detrazioni.
Un effetto collaterale spesso trascurato riguarda l’ISEE e le agevolazioni collegate al reddito complessivo: il canone assoggettato a cedolare viene comunque considerato in diverse verifiche, quindi non si tratta di un reddito “invisibile”.
Calcolatore: cedolare secca o IRPEF ordinaria?
Il confronto dipende dal tuo scaglione IRPEF. Nel 2026 le aliquote sono tre: 23% fino a 28.000 euro, 33% da 28.001 a 50.000 euro e 43% oltre i 50.000 euro. Il taglio di due punti sul secondo scaglione è arrivato proprio con la Legge di Bilancio 2026.
Usa il calcolatore qui sotto per una stima. Inserisci il canone annuo, gli altri redditi imponibili e l’aliquota delle addizionali del tuo comune (in media tra l’1,5% e il 2,5%).
Il risultato mostra un pattern ricorrente. Con altri redditi bassi e canone modesto la differenza è contenuta. Man mano che sali di scaglione, invece, il vantaggio della cedolare secca cresce rapidamente.
Come si esercita l’opzione: modello RLI e raccomandata
L’opzione si esercita con il modello RLI, in sede di registrazione del contratto oppure entro il termine di versamento dell’imposta di registro per le annualità successive. Puoi anche entrare e uscire dal regime di anno in anno.
C’è però un passaggio che molti proprietari dimenticano, ed è quello che fa saltare l’opzione più spesso. Prima di esercitarla devi comunicare la scelta all’inquilino con raccomandata con ricevuta di ritorno (o PEC, se il conduttore ne è titolare).
La comunicazione deve contenere due elementi: la scelta di applicare la cedolare secca e la rinuncia, per tutta la durata dell’opzione, ad aggiornare il canone, compreso l’adeguamento ISTAT. Una raccomandata che non menziona la rinuncia all’ISTAT è considerata inefficace.
Conserva la ricevuta di ritorno insieme al contratto. In caso di verifica è la prova che l’opzione è stata validamente esercitata.
Quando si paga: acconto, saldo e codici tributo
La cedolare secca si versa con modello F24, seguendo le stesse scadenze dell’IRPEF. L’acconto è pari al 100% dell’imposta dovuta per l’anno precedente e non è dovuto nel primo anno di applicazione del regime.
- Se l’acconto supera 257,52 euro, si versa in due rate: il 40% entro il 30 giugno e il restante 60% entro il 30 novembre.
- Se l’acconto è compreso tra 51,66 e 257,52 euro, si versa in un’unica soluzione entro il 30 novembre.
- Sotto i 51,65 euro l’acconto non è dovuto.
I codici tributo da indicare in F24 sono tre: 1840 per la prima rata di acconto, 1841 per la seconda rata o per l’acconto in unica soluzione e 1842 per il saldo.
Il secondo acconto del 30 novembre 2026: quanto versare
Se hai già versato la prima rata a giugno, la scadenza che ti riguarda adesso è il 30 novembre 2026, termine per la seconda rata dell’acconto. Conviene fare il conto con qualche settimana di anticipo, perché l’importo non è quasi mai quello che ci si aspetta.
L’acconto è pari al 100% dell’imposta dovuta per l’anno precedente: è il cosiddetto metodo storico. In alternativa puoi calcolarlo su quanto prevedi di dover pagare per l’anno in corso, con il metodo previsionale. È una facoltà legittima, ma a tuo rischio: se la previsione si rivela troppo bassa, arrivano sanzioni e interessi. Se nel 2026 hai affittato per meno mesi rispetto al 2025, o hai avuto l’immobile sfitto, il previsionale è spesso la scelta giusta.
Quanto si versa dipende da due soglie fisse, uguali per tutti:
| Imposta dell’anno precedente | Acconto dovuto | Come si versa |
|---|---|---|
| Fino a 51,65 € | Nessuno | Si versa solo il saldo |
| Da 51,65 a 257,52 € | 100% | Rata unica entro il 30 novembre (codice 1841) |
| Oltre 257,52 € | 100% | 40% entro il 30 giugno (codice 1840) + 60% entro il 30 novembre (codice 1841) |
Un esempio concreto. Canone annuo di 9.600 euro tassato con cedolare ordinaria: l’imposta è 2.016 euro, quindi l’acconto dovuto è 2.016 euro. Superando i 257,52 euro si divide in due rate: 806,40 euro entro il 30 giugno e 1.209,60 euro entro il 30 novembre. Il codice tributo della seconda rata è 1841.
Chi ha saltato la scadenza di giugno non è fuori tempo massimo. Il ravvedimento operoso consente di regolarizzare versando la sanzione in misura ridotta più gli interessi legali, e la riduzione è tanto più forte quanto prima si rimedia. Aspettare novembre per sistemare giugno costa di più, non di meno.
Proroga e revoca: i 30 giorni che salvano l’opzione
La cedolare secca non si sceglie una volta per sempre. A ogni proroga del contratto va confermata, e il termine è stretto: 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente, con lo stesso modello RLI usato per la registrazione.
La buona notizia è che dimenticare la comunicazione non fa perdere il regime. L’articolo 3-bis del decreto legge 34/2019 ha chiarito che l’opzione resta valida quando il comportamento del contribuente è coerente, cioè se continui a versare la cedolare e a indicarla in dichiarazione. Resta dovuta una sanzione fissa di 100 euro, ridotta a 50 euro se la comunicazione arriva con un ritardo non superiore a 30 giorni.
Stesso termine di 30 giorni per la risoluzione anticipata del contratto. E se a un certo punto vuoi uscire dalla cedolare e tornare alla tassazione ordinaria, la revoca si esercita entro il termine di versamento dell’imposta di registro dell’annualità successiva: da quel momento riprende l’obbligo di pagare il registro ogni anno.
Un’avvertenza sulla raccomandata al conduttore, quella con cui rinunci ad aggiornare il canone all’indice ISTAT dei prezzi al consumo: serve quando eserciti l’opzione. In caso di subentro di un nuovo inquilino o di cessione del contratto, la strada prudente è ripeterla. Non costa nulla e mette al riparo da contestazioni.
Quando conviene davvero la cedolare secca 2026
In linea generale la convenienza aumenta con il reddito. Ecco i casi tipici in cui l’opzione ha senso.
- Hai altri redditi sopra i 28.000 euro. Il canone verrebbe tassato al 33% o al 43%, più addizionali: il 21% è quasi sempre più conveniente.
- Affitti a canone concordato. Con il 10% la tassazione ordinaria non regge quasi mai il confronto.
- Vuoi prevedibilità. Sai in anticipo quanto pagherai, senza sorprese legate alle addizionali locali.
- Il contratto è breve o l’inflazione è bassa. La rinuncia all’ISTAT pesa poco.
Il regime ordinario può invece restare preferibile in alcune situazioni specifiche.
- Hai redditi complessivi molto bassi. Con il primo scaglione al 23% e l’abbattimento del 5%, la distanza dal 21% si assottiglia.
- Hai molte detrazioni da sfruttare. Se l’IRPEF lorda è insufficiente, escludere il canone dal reddito può farti perdere detrazioni.
- Prevedi rincari significativi. Su un contratto lungo, l’impossibilità di adeguare il canone all’inflazione può costare più dell’imposta risparmiata.
Tre casi a confronto: quanto si risparmia davvero
I numeri spiegano meglio delle regole. Qui sotto tre situazioni tipiche, calcolate con gli scaglioni IRPEF 2026 e ipotizzando addizionali regionali e comunali intorno al 2%. Quest’ultima è la voce che cambia di più da un comune all’altro: vale la pena verificarla sul sito del tuo.
| Reddito da lavoro o pensione | Canone annuo | Cedolare al 21% | IRPEF ordinaria (stima) | Differenza |
|---|---|---|---|---|
| 20.000 € | 6.000 € | 1.260 € | 1.425 € | 165 € |
| 35.000 € | 9.600 € | 2.016 € | 3.192 € | 1.176 € |
| 60.000 € | 15.000 € | 3.150 € | 6.413 € | 3.263 € |
La regola che se ne ricava è lineare: più alto è il reddito da lavoro o da pensione, più la cedolare conviene. Il canone, nel regime ordinario, si somma in cima al reddito e viene tassato con l’aliquota marginale più alta. Con un reddito basso e un canone modesto il vantaggio si assottiglia fino quasi a sparire, e a quel punto pesano di più le rinunce descritte sopra.
Il canone concordato merita un calcolo a parte, perché nel regime ordinario gode di un’ulteriore riduzione del 30% della base imponibile, prevista dall’articolo 8 della legge 431/1998. Su un canone concordato di 5.400 euro con un reddito di 28.000 euro, la cedolare al 10% costa 540 euro, la tassazione ordinaria circa 1.257 euro. La cedolare resta avanti, ma il margine è più stretto di quanto la differenza fra le aliquote lasci immaginare.
Affitti brevi con due immobili: a quale assegnare il 21%
Se affitti a breve termine due appartamenti, la legge ti lascia scegliere in dichiarazione quale tassare al 21% e quale al 26%. Non è un dettaglio formale: la scelta vale centinaia di euro l’anno.
| Scelta in dichiarazione | Immobile A (18.000 €) | Immobile B (11.000 €) | Imposta totale |
|---|---|---|---|
| 21% sull’immobile più redditizio | 3.780 € (21%) | 2.860 € (26%) | 6.640 € |
| 21% sull’immobile meno redditizio | 4.680 € (26%) | 2.310 € (21%) | 6.990 € |
Trecentocinquanta euro di differenza per una casella compilata in modo diverso. La regola pratica è sempre la stessa: il 21% va sull’immobile che incassa di più nell’anno, e la scelta si può rivedere ogni anno in dichiarazione, perché non vincola per il futuro.
Dal terzo immobile il quadro cambia natura. Il testo della legge prevede un’aliquota del 30% per la terza e la quarta unità, ma la stessa riforma ha abbassato a due la soglia oltre la quale l’attività si presume imprenditoriale, con obbligo di partita IVA, contributi previdenziali e contabilità. Le due previsioni convivono nello stesso testo e la prassi non ha ancora sciolto del tutto il nodo. Se stai pensando di mettere a reddito un terzo appartamento, parlane con un commercialista prima di firmare il primo contratto.
Cinque errori da evitare
- Dimenticare la raccomandata all’inquilino. Senza quella comunicazione l’opzione è inefficace.
- Applicare il 10% senza attestazione. Nei contratti concordati non assistiti l’attestazione è indispensabile.
- Aggiornare comunque il canone all’ISTAT. È incompatibile con il regime e può farlo decadere.
- Sbagliare l’aliquota sugli affitti brevi. Dal 2026 il numero di unità cambia il conto.
- Saltare l’acconto. Il primo anno non è dovuto, ma dal secondo sì: dimenticarlo porta sanzioni e interessi.
Le fonti ufficiali da consultare
Prima di decidere, verifica sempre i dati alla fonte. La sezione dedicata dell’Agenzia delle Entrate sulla cedolare secca contiene la guida aggiornata, il modello RLI e le istruzioni operative. Per il testo della Legge di Bilancio 2026 puoi consultare la banca dati Normattiva, mentre i dati sull’inflazione utili a valutare la rinuncia all’ISTAT sono pubblicati dall’ISTAT.
Se stai mettendo a punto la tua dichiarazione, sul sito trovi anche la guida al 730 precompilato 2026 e alle detrazioni meno conosciute e l’approfondimento sui bonus casa 2026, utile se sull’immobile affittato hai in programma dei lavori.
Domande frequenti sulla cedolare secca 2026
Posso usarla se affitto a una società?
No. Il regime è riservato alle locazioni a uso abitativo in cui il conduttore non agisce nell’esercizio di impresa, arte o professione. Se l’inquilino è una società che prende casa per un proprio dipendente, la cedolare secca è esclusa.
Vale anche per box e cantina?
Sì, se le pertinenze sono affittate insieme all’abitazione e questo risulta dal contratto. Affittate da sole, invece, restano fuori dal regime.
E se l’immobile è in comproprietà?
Ogni comproprietario decide per sé. Uno può optare per la cedolare sulla propria quota di canone e l’altro restare nel regime ordinario: le due scelte non si escludono a vicenda.
La cedolare secca incide sull’ISEE?
Sì. Il canone assoggettato a imposta sostitutiva rientra comunque fra i redditi considerati nel calcolo dell’ISEE, quindi può ridurre l’accesso a bonus e agevolazioni legate all’indicatore. È l’effetto collaterale che più spesso sorprende chi affitta per la prima volta.
Posso cambiare idea a metà contratto?
Sì, in entrambe le direzioni, ma solo a cavallo di un’annualità: opzione e revoca si esercitano entro il termine di versamento dell’imposta di registro relativa all’annualità successiva.
Serve per forza un contratto registrato?
Sempre. Senza registrazione non esiste opzione valida, e un contratto di locazione non registrato è nullo: il proprietario perde perfino il diritto di pretendere il canone.
Dove conviene tenere i canoni incassati?
È una domanda pratica che arriva quasi sempre dopo la prima annualità. Accantonare per tempo la quota destinata all’imposta evita la corsa di fine novembre: un conto deposito vincolato a breve è lo strumento più semplice per farlo senza toccare quei soldi.
In sintesi
La cedolare secca 2026 conferma il 21% sui canoni liberi e il 10% su quelli concordati, ma cambia volto sugli affitti brevi con la scala 21%–26%–30% e con la nuova soglia delle due unità. Il confronto con l’IRPEF va rifatto ogni anno, perché dipende dal tuo scaglione e dalle detrazioni che hai a disposizione.
Il consiglio pratico è semplice: fai due conti prima di firmare o rinnovare, controlla di aver inviato la raccomandata e segna in agenda le scadenze di giugno e novembre. Sono tre gesti che valgono qualche centinaio di euro l’anno.
Per tenere in ordine contratti e ricevute
Con la cedolare secca contano contratto di locazione, raccomandata, ricevute di registrazione e pagamenti: tenerli nello stesso posto semplifica la dichiarazione. Una cartellina con scomparti è un modo pratico per farlo: Leitz Solid, cartellina portadocumenti A4 a 12 scomparti (link di affiliazione). Controlla il prezzo su Amazon.
Trasparenza: alcuni link di questa pagina portano a negozi esterni (come Amazon). Se acquisti da lì riceviamo una piccola commissione, e tu non paghi di più. Le nostre scelte non dipendono dalle commissioni: indichiamo sempre anche i difetti.
Questo articolo ha finalità puramente informative e divulgative e non costituisce consulenza fiscale o finanziaria personalizzata. Le aliquote, le soglie e le scadenze indicate sono aggiornate ad agosto 2026 e possono cambiare: verifica sempre i dati sulle fonti ufficiali citate e valuta la tua situazione con un professionista abilitato. Per maggiori informazioni consulta il Disclaimer Finanziario.
