Bonus casa 2026: ristrutturazione, ecobonus e sismabonus, come funzionano le nuove aliquote

I bonus edilizi sono stati riscritti più volte negli ultimi anni, e il bonus casa 2026 porta un assetto più stabile ma anche più selettivo rispetto al passato: aliquote diverse per abitazione principale e seconde case, tetti di spesa e un nuovo limite legato al reddito per chi guadagna di più. Vediamo come funziona il bonus casa 2026 per ristrutturazione, ecobonus e sismabonus. — Aura

Bonus casa 2026: le aliquote 50% o 36%

Dal 2025 il sistema dei bonus casa si è semplificato attorno a due sole aliquote, valide anche per il 2026:

• 50% per gli interventi sull’abitazione principale (dove risiedi anagraficamente).
• 36% per gli interventi su seconde case e altri immobili non adibiti ad abitazione principale.

Questa distinzione si applica in modo uniforme a bonus ristrutturazione, ecobonus e (con qualche differenza sulla ripartizione) anche al sismabonus, superando il precedente sistema di aliquote differenziate in base al miglioramento della classe sismica ottenuto.

Le aliquote del bonus casa 2026 a colpo d’occhio

Agevolazione	Abitazione principale	Altri immobili	Tetto di spesa	Rate
Bonus ristrutturazione	50%	36%	96.000 € per unità	10
Ecobonus	50%	36%	variabile per intervento	10
Sismabonus	50%	36%	96.000 € per unità	10
Bonus mobili	50%	50%	5.000 €	10

Il punto da tenere a mente è che il bonus casa 2026 non premia più il tipo di lavoro, ma il tipo di immobile. Che tu rifaccia il bagno, cambi la caldaia o consolidi le fondamenta, l’aliquota è la stessa. Cambia solo se quell’immobile è la tua abitazione principale oppure no.

C’è però una condizione che in molti scoprono tardi: il 50% spetta se chi sostiene la spesa è anche proprietario o titolare di un diritto reale di godimento sull’abitazione principale. Se manca uno dei due requisiti — per esempio paga un familiare convivente che non è proprietario — la detrazione scende al 36%. Il dettaglio è spiegato nella scheda dell’Agenzia delle Entrate sulla misura della detrazione.

Bonus ristrutturazione

Copre interventi di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia. Il tetto massimo di spesa su cui calcolare la detrazione è 96.000 € per unità immobiliare. La detrazione (50% o 36% a seconda che sia prima o seconda casa) viene ripartita in 10 rate annuali di pari importo, da recuperare in dichiarazione dei redditi.

Ecobonus

Riguarda gli interventi di riqualificazione energetica: sostituzione infissi, cappotto termico, caldaie a condensazione o pompe di calore ad alta efficienza, pannelli solari. Anche qui si applica il 50% per l’abitazione principale e il 36% per le altre unità immobiliari, con detrazione ripartita in 10 rate annuali. I massimali di spesa variano in base al tipo specifico di intervento.

Sismabonus

Copre gli interventi di miglioramento sismico su edifici in zone a rischio. Le aliquote sono allineate a quelle degli altri bonus casa (50%/36%), ma la detrazione si recupera in un periodo più breve: 5 rate annuali invece di 10, il che significa un recupero fiscale più rapido a parità di importo.

Una novità del 2026 riguarda proprio il sismabonus: sparisce il sistema delle aliquote premiali legate al salto di una o due classi di rischio sismico, che negli anni scorsi arrivavano al 70%, 80% e 85%. Da quest’anno anche il sismabonus si allinea al 50% o 36% a seconda dell’immobile. Chi contava su quelle percentuali per programmare un intervento importante deve rifare i conti.

Attenzione al nuovo tetto per i redditi alti

Dal 2025, per chi ha un reddito complessivo superiore a 75.000 €, il nuovo articolo 16-ter del TUIR introduce un massimale complessivo di spesa detraibile (comprensivo di più voci, non solo bonus casa), calcolato in base al reddito e al numero di figli a carico. Non è più possibile, come in passato, portare in detrazione senza limiti tutte le spese sostenute nell’anno: prima di pianificare un intervento importante, è utile verificare con un commercialista se e come questo tetto si applica alla tua situazione.

Come funziona in pratica il tetto per i redditi alti

Il limite non si applica al singolo bonus, ma all’insieme delle spese detraibili dell’anno. L’importo massimo viene poi corretto in base al numero di figli a carico: più figli ci sono, più alto è il tetto. Le spese sanitarie e alcune voci specifiche restano fuori dal conteggio.

In concreto, se hai un reddito sopra i 75.000 euro e stai già portando in detrazione mutuo, ristrutturazione e altro, può succedere che una parte della detrazione edilizia non trovi spazio. Vale la pena fare una simulazione prima di far partire i lavori, non dopo. Se non sai da dove partire, il nostro calcolo dello stipendio netto 2026 ti aiuta a inquadrare il reddito complessivo di partenza.

Bonus mobili 2026: il 50% che si aggancia ai lavori

Chi ristruttura può portare in detrazione anche l’arredo. Il bonus mobili resta al 50% su una spesa massima di 5.000 euro per unità immobiliare, recuperabile sempre in dieci rate annuali. La proroga copre gli acquisti effettuati entro il 31 dicembre 2026.

Le condizioni però sono precise, e sono il motivo per cui ogni anno qualcuno si vede contestare la detrazione:

• L’acquisto deve essere collegato a un intervento di recupero edilizio già avviato: i lavori devono essere iniziati prima dell’acquisto dei mobili, anche solo di un giorno.
• Rientrano mobili nuovi (letti, armadi, cucine, divani, materassi, apparecchi di illuminazione) e grandi elettrodomestici di classe energetica minima prevista dalla norma.
• Non rientrano porte, pavimenti, tende e complementi che fanno parte della ristrutturazione in senso stretto.
• Il pagamento va fatto con bonifico, carta di debito o carta di credito: i contanti e gli assegni fanno perdere il beneficio.

Il tetto di 5.000 euro è autonomo rispetto ai 96.000 euro della ristrutturazione: non li consuma e non ci si somma.

Come si recupera davvero la detrazione: dieci rate e capienza IRPEF

Questo è il passaggio che il bonus casa 2026 condivide con tutte le detrazioni edilizie, ed è quello che cambia di più il calcolo reale del vantaggio. La detrazione non è uno sconto immediato: è un importo che riduce l’IRPEF dovuta, spalmato su dieci anni in quote uguali.

Facciamo un esempio concreto. Spesa di 30.000 euro su abitazione principale, aliquota 50%: la detrazione complessiva è di 15.000 euro, cioè 1.500 euro all’anno per dieci anni. Perché tu li recuperi davvero, la tua IRPEF annua deve essere almeno di 1.500 euro.

Situazione	IRPEF annua dovuta	Quota annua detraibile	Recuperi davvero?
Reddito medio da lavoro dipendente	circa 4.000 €	1.500 €	Sì, per intero
Reddito basso o molte altre detrazioni	circa 900 €	1.500 €	No: 600 € l’anno vanno persi
Pensione minima, IRPEF quasi azzerata	circa 0 €	1.500 €	No: la quota si perde
Reddito oltre 75.000 € con altre detrazioni	alta	1.500 €	Dipende dal tetto complessivo

È il punto più sottovalutato: la quota che non trova capienza non si recupera, non si chiede a rimborso e non si sposta all’anno dopo. Prima di impegnare decine di migliaia di euro contando sulla detrazione, verifica quanta IRPEF paghi effettivamente. Le nostre aliquote IRPEF 2026 ti danno il quadro di partenza.

Abitazione principale o seconda casa: quanto pesa la differenza

Quattordici punti percentuali sembrano pochi finché non si moltiplicano per l’importo dei lavori. Ecco lo stesso intervento visto dalle due parti:

Spesa	Detrazione al 50% (abit. principale)	Detrazione al 36% (altri immobili)	Differenza
20.000 €	10.000 €	7.200 €	2.800 €
40.000 €	20.000 €	14.400 €	5.600 €
60.000 €	30.000 €	21.600 €	8.400 €
96.000 € (tetto)	48.000 €	34.560 €	13.440 €

Per un immobile che dai in affitto, il conto va fatto insieme al regime fiscale che hai scelto sui canoni: se sei in cedolare secca, la tassazione sostitutiva cambia la convenienza complessiva dell’operazione.

Quanto vale la detrazione: il calcolatore

Documenti e adempimenti da non dimenticare

• Pagamento tramite bonifico parlante (con causale specifica, codice fiscale del beneficiario e partita IVA dell’impresa).
• Fatture e documentazione delle spese conservate per eventuali controlli.
• Comunicazioni all’ENEA per gli interventi di riqualificazione energetica (ecobonus), quando previste.
• Eventuale asseverazione tecnica per gli interventi sismabonus.

Gli errori che fanno perdere il bonus casa 2026

• Bonifico ordinario invece di bonifico parlante. Senza la causale con il riferimento normativo, il codice fiscale del beneficiario e la partita IVA dell’impresa, la banca non applica la ritenuta e la detrazione è a rischio.
• Pagare in contanti anche solo un acconto. La parte pagata in contanti non è detraibile, punto.
• Comprare i mobili prima di iniziare i lavori. L’ordine cronologico è vincolante e va dimostrabile con la data di inizio lavori.
• Saltare la comunicazione ENEA per gli interventi di efficienza energetica, da inviare entro 90 giorni dalla fine dei lavori attraverso il portale ENEA.
• Intestare la fattura a una persona diversa da chi paga. Chi detrae deve essere chi sostiene la spesa e ha titolo sull’immobile.
• Buttare i documenti dopo la dichiarazione. Vanno conservati per tutto il periodo in cui l’Agenzia può fare controlli.

Domande frequenti sul bonus casa 2026

Posso ancora usare sconto in fattura o cessione del credito?

No, salvo casi residuali legati a lavori già avviati in passato. Per gli interventi nuovi la strada ordinaria è la detrazione in dichiarazione, quindi il recupero avviene in dieci anni e non all’avvio del cantiere.

Se vendo casa prima di aver usato tutte le rate, cosa succede?

Salvo accordo diverso scritto nell’atto, le quote residue passano all’acquirente. È una voce che ha un valore economico reale e che si può negoziare nella trattativa.

Un inquilino può detrarre i lavori?

Sì, se sostiene la spesa e ha il consenso del proprietario. L’aliquota però è quella del 36%, perché manca il requisito del diritto reale sull’immobile.

Il bonus vale anche sulle parti condominiali?

Sì. In quel caso la spesa viene ripartita secondo i millesimi e il singolo condomino detrae la propria quota, applicando l’aliquota che corrisponde alla sua situazione personale sull’immobile.

Posso cumulare più bonus sullo stesso intervento?

Sullo stesso identico intervento no: non si sommano due agevolazioni sulla medesima spesa. Si possono invece usare bonus diversi su lavori diversi all’interno dello stesso cantiere, tenendo la contabilità separata.

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