Hai acceso il mutuo nel 2022 o nel 2023, quando i tassi erano ai massimi, e oggi vedi condizioni migliori sul mercato? La surroga del mutuo ti permette di trasferire il finanziamento su una nuova banca a costo zero, senza penali né spese notarili. Vediamo quando conviene davvero fare la surroga del mutuo e come stimare il risparmio. — Aura
Cos’è la surroga del mutuo e perché è gratuita per legge
La surroga (o portabilità del mutuo) permette di trasferire il mutuo residuo da una banca a un’altra, mantenendo lo stesso importo e la stessa durata residua, ma con un nuovo tasso. Dal 2007, grazie al Decreto Bersani (Legge 40/2007), la surroga è gratuita per il cliente: la nuova banca si fa carico delle spese di istruttoria, perizia e atto notarile, e non sono previste penali di alcun tipo da parte della banca uscente. L’ipoteca originaria viene semplicemente trasferita, senza bisogno di aprirne una nuova.
Quando conviene valutarla
La surroga ha senso quando il divario tra il tasso del tuo mutuo attuale e i tassi oggi disponibili sul mercato è significativo. Chi ha acceso un mutuo tra il 2022 e il 2024, in una fase di tassi BCE elevati, si trova spesso con condizioni meno favorevoli rispetto a quelle di oggi: è proprio in questi casi che vale la pena fare due conti.
Un’operazione frequente è anche il passaggio da tasso variabile a tasso fisso, per chi vuole mettersi al riparo da future oscillazioni e preferisce una rata stabile e prevedibile.
I tassi di riferimento oggi
A fine luglio 2026 le offerte di surroga mostrano, in media, questi valori:
| TAN medio | TAEG medio | |
|---|---|---|
| Surroga a tasso fisso | 2,9% – 3,4% | 3,1% – 3,7% |
| Surroga a tasso variabile | 2,3% – 2,8% | 2,5% – 3,0% |
Dati indicativi rilevati sui comparatori di settore (Facile.it, Mutui.it) a fine luglio 2026. I tassi variano frequentemente in base alle decisioni BCE e alle politiche commerciali delle singole banche: richiedi sempre un preventivo aggiornato prima di decidere.
Fisso o variabile in fase di surroga
- Tasso fisso: rata bloccata per tutta la durata residua, protezione totale da futuri rialzi, a fronte di un tasso di partenza leggermente più alto.
- Tasso variabile: parte da un TAN più basso, ma la rata può salire o scendere seguendo l’Euribor. Il differenziale con il fisso si è ridotto rispetto agli anni scorsi, rendendo la scelta più una questione di propensione al rischio che di convenienza netta.
Quanto puoi risparmiare: il calcolatore
Inserisci il debito residuo, gli anni rimanenti e il nuovo tasso proposto per stimare la nuova rata e il risparmio rispetto a quella attuale.
Calcola il risparmio della surroga
Calcolo indicativo basato su ammortamento francese standard, al netto di eventuali costi accessori. Il risultato non è un’offerta né una consulenza: richiedi sempre un preventivo personalizzato alla banca.
Quando invece non conviene
- Debito residuo molto basso: se manca poco alla fine del mutuo, il beneficio economico può essere marginale rispetto al tempo speso nella pratica.
- Fase avanzata di ammortamento: negli ultimi anni di un mutuo a rata costante, la quota interessi è già bassa, quindi il risparmio potenziale si riduce.
- Differenza di tasso minima: se il nuovo tasso è solo leggermente più basso di quello attuale, il vantaggio netto potrebbe non giustificare il cambio.
“La surroga è uno dei pochi strumenti finanziari completamente gratuiti per il consumatore: se il divario di tasso è concreto, il conto in tasca alla fine dell’anno si vede.”
— Aura
Nota importante
Le condizioni effettive dipendono dal profilo del richiedente e dalla valutazione della banca. Questo articolo ha finalità informativa ed educativa e non costituisce consulenza finanziaria personalizzata. Leggi il disclaimer completo →